饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在(zài)利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户(hù)个人信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低(dī)的大宗交(jiā聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯o)易(yì)，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息不(bù)对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更(gèng)大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费(fèi)及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商(shāng)同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体的(de)中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的(de)基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为(wèi)。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违(wéi)法违规信息，市(shì)场监(jiān)管部门要依法依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业，打击收(shōu)费过高的(de)经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳(zh聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯èn)市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场的影(聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯yǐng)响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都(dōu)可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热(rè)点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均(jūn)由购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房(fáng)价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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