近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、亲爱的让你㖭我下黑可供分配现金(jīn)等指标(b亲爱的让你㖭我下黑iāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投(tóu)资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％亲爱的让你㖭我下黑，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资(zī)产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每(měi)年(nián)的(de)现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二(èr)级(jí)市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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