饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加(jiā)重交易(yì)当事人(rén)负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居(jū)民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在(zài)规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消(xiāo)了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在(zài)实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标千山暮雪表达的意思是什么，千山暮雪表达的意境价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项(xiàng)目(mù)和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和(hé)城乡建设(shè)部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但(dàn)对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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