万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的(de)姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现(xiàn)，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人(rén)民(mín)法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去回本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择(zé)退(tuì)出(chū)了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了(le)？高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括(ku高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ò)海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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