OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称(chē毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法ng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市(shì)场价格(gé)开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利(lì)消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看(kàn)，目前上(shàng)市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二(èr)级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计(jì)签署意向书(shū)和合(hé)同谈(tán)判中的(de)储备租户(hù)正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的(de)考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光(guāng)大(dà)园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租(zū)户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产(chǎn)约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产(chǎn)业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平(píng)台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至关(guān)重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十(shí)年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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