万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未(wèi)办凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音理过户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商(sh凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音āng)品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知(zhī)名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的(de)价格(gé)，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型(xíng)，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫(hè)集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月凛冽和凌冽的区别是什么，凌冽与凛冽拼音(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何(hé)能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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