万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被(bèi)割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人(rén)民(mín)法院不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知(zhī)名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场(chǎng)强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际(j蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗ì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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