近(jìn)两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的(de)情七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回(huí)调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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