导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全(quán)反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均(jūn)住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口(kǒu)流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间rong>

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间摊面积后，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的(de)新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。