文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不(bù)过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付(fù)款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规(guī)范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺(quē)少大型房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中(zhōng)国香港的(de)按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多(duō)年对(duì)中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还(hái)款等，则风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监(jiān)管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽(chōu)调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度上(shàng)把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公(gōng)司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担(dān)任(rèn)何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进(jìn)度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个(送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预(yù)先(xiān)支付的(de)购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋(wū)建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 送筷子的寓意是什么,送筷子是什么意思 筷子送合作伙伴的寓意和理由