饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了关于规(guī)范房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优势收取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席(xí)分析师(shī)张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必(bì)要(yào)的(de)收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一(yī)个话(huà)题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)，广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良部分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同(tóng)承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的(de)规定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未(wèi)明确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值及工资(zī)标准，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准。房地产(ch广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良ǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市(shì)场平(píng)均水平的房地(dì)产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的(de)影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两(liǎng)部(bù)门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓(gǔ)励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能(néng)对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半(bàn)的中(zhōng)介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情(qíng)形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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