近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(国家常务委员7人，国家常务委员7人简历jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　国家常务委员7人，国家常务委员7人简历"密集分钱了！这几点要注意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达(dá)预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值面临极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在(zài)选择投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类的公募REI国家常务委员7人，国家常务委员7人简历Ts产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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