饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别见提及，近(jìn)年来(lái)，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交依(yī)赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中(zhōng)介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市场交易(yì)过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义(yì)更大，也更急(jí)迫。”

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行(xíng)业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未(wèi)来相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍(shào)，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关(guān)于房地产中介服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过(guò)程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构(gòu)在具体收取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合(hé)适的(de)中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励(lì)按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业的(de)专业性提(tí)出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究(jiū)总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市(shì)的二(èr)手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè凝集素和凝集原的区别巧记，凝集原与凝集素有何区别)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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