导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大(dà)城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或(huò)房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价(ji当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍à)迫使(shǐ)打工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市(shì)土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能(néng)偏(piān)低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍