饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商过(guò)渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性(xìng)，居民(mín)往(wǎng)往通过中(zhōng)介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收(shōu)费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明(míng)显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违法违(wéi)规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来(lái)收费就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两(liǎng)部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业(yè)性提出更高的(元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字de)要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家(jiā)各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利元的结构和部首是什么意思，元的结构和部首是什么字(lì)用其(qí)支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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