饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信(xìn)息等问题，加重(zhòng)交易当(dāng)事(shì)人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院(yuàn)住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强的专业性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二(èr)手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在(zài)规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价(jià)即可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提(tí)供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易(yì)当事人出(chū)具收费(f希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高èi)清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依(yī)规纳入国家(jiā)企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对(duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域的(de)调(diào)整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均(jūn)由购房者来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出(chū)严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交(jiāo)易(yì)中(zhōng)操作(zuò)的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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