近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌金份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的(de)比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负(fù)责人(rén)提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力(lì)进行(xíng)判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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