OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了场价格(gé)继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二(èr)级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继(jì)续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一(yī)度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格(gé)表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运(yùn)营(yíng)团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告(gào)引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即(jí)奔赴现(xiàn)场(chǎng)进行(xíng)了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关(guān)负责(zé)人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有(yǒu)的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关(guān)负熊二变成僵尸了，光头强被僵尸咬了责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦(shà)和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变(biàn)成了(le)一家，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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