文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风险，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程监蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订金，采用(yòng)类(lèi)似(shì)租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大(dà)力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性(xìng)付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wè蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句i)住房市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、蝇营狗苟是什么意思 蝇营狗苟下一句日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设(shè)计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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