导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能(néng)满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前(qián)的(de)房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　一寸多少厘米公分 一寸是几个手指>其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)不(bù)足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后的改善性需(xū)求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能(néng)超预期(qī)。

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