近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投(tóu)资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出R读西的字有哪些，读喜的字有哪些EITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参读西的字有哪些，读喜的字有哪些(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的(de)影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分(fēn)配现金(jīn)，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的(de)经(jīng)营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人(rén)实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述(shù)负责(zé)人也(yě)称。

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