5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的(de)行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，一般暧昧期多久确立关系，男人暧昧久了会不会动真心各类机构都有对其布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在(zài)前(qián)十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央(yāng)企相较于(yú)民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房(fáng)地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确(què)定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心(xīn)，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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