万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基(jī)本(běn)都是北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料(liào)地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的(de)顶(dǐng)儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了(le)8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人(rén)，被执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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