近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额(é)的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益(yì)率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原(yuán)始权益人综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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