导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù发字有几画，发字有几画五行什么)、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普(pǔ)查工作情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切(qiè)相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房(fáng)企(qǐ)竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购(gòu)买经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　发字有几画，发字有几画五行什么rong>2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环(huán)境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

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　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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