万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫(hè)集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔(bǐ2016年是什么年)不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐ2016年是什么年n)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置(zhì)地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.2016年是什么年75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目(mù)前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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