5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的(de)阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十(shí)中(zhōng)，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会(huì)。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年(nián)一(yī)季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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