5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市(shì)场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出清(qīng)的(de)过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据(jù)来(lái氯化钾相对原子质量是多少，)看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季(jì)度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限(xiàn)，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创(ch氯化钾相对原子质量是多少，uàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提(tí)升(shēng)的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察(chá)国(guó)企央企在三个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人(rén)士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(x氯化钾相对原子质量是多少，ī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度(dù)都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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