近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二(èr)是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基(jī)于(yú)企业本(běn)身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班)素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的(de)实(shí)际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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