饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存(cún)在利用房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额外(wài)的负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关(guān)注最多的(de)一(yī)个话题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的《关于(yú)房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这样的(de)规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买卖(m气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别ài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房地产中介服务等(děng)57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管部门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构(gòu)仅需(xū)在服务过(guò)程中对(duì)收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户端(duān)等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务(wù)内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地(dì)产经纪机构(gòu)提供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清(qīng)单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪(jì)机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大气概和气慨哪个正确些，气概与气概的区别(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业(yè)性(xìng)提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及(jí)税费均(jūn)由(yóu)购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部(bù)分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其(qí)视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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