万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意(yì)外(wài)走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其(qí)他(tā)债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价(jià)款的(de)，可以(yǐ)适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年(nián)的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹：布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少ng>卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息(xī)显布洛芬一天最多吃几次，布洛芬一天最大剂量是多少示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善(shàn)其身？

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