饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门(mén)从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师(shī)张大伟称，随(suí)着(zhe)城市(shì)发(fā)展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超(chāo)过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的(de)相关市场交易行为及其(qí)外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗主体进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理和调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主要(yào)监管的重(zhòng)点，将(jiāng)是(shì)对房(fáng)地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)要(yào)合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担(dān)经外国保质期日期是什么顺序 mfd是生产日期吗纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在(zài)规(guī)定的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机构在(zài)实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收(shōu)费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规(guī)定明码标价、操纵经纪服务收费等违反价(jià)格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原则实行分档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市场的(de)影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市(shì)场看，经纪服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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