万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了部分价(牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质jià)款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没(méi)有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的(de)是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、牛剖层皮革是不是真皮，牛皮革是什么材质李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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