5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司(sī)的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许还(hái)是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要(yào)是因为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一(yī)季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业绩出10的负3次方等于多少 10的负3次方平方厘米等于多少平方米现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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