OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘(pán)有所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产(chǎn)张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定(dìng)的(de)投一周期是什么意思是多少天资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科(kē)技后续情(qíng)况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想到仅过了不到三(sān)周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉(xī一周期是什么意思是多少天)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户(hù)，积极(jí)应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情(qíng)况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智(zhì)能、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备转化(huà)为实际租户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们(men)正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)一周期是什么意思是多少天金给了(le)我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定(dìng)，租(zū)户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活(huó)跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入(rù)了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多(duō)是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台(tái)和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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