导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化(huà)时佛系心态是什么意思代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(z佛系心态是什么意思hī)间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关(guān)，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调(diào)查(chá)数据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人佛系心态是什么意思口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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