饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥(làn)用客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占(zh我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词àn)市场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交(jiāo)依赖(lài)中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地(dì)产(chǎn我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过(guò)程中，相关监(jiān)管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房(fáng)屋价值及工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签字(z我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词ì)确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监(jiān)管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处(chù)不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定(dìng)价(jià)，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部(bù)门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当(dāng)于(yú)变(biàn)相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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