文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目(mù)获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善，是(shì)以客(kè)户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不(bù)过(guò)大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题(tí)，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实(shí)行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的(de)按照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救g>

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高(gāo)达50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方(fāng)式：预(yù)付款一(yī)般(bān)以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管(gu菠萝蜜切开没熟怎么补救，菠萝蜜切开没熟怎么补救ǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。