OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要(yào)承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi三大球和三小球分别是什么 三大球的起源)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低(dī)开，此后二级市场价格(gé)开始(shǐ)震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场价(jià)格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执(zhí)行董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

三大球和三小球分别是什么 三大球的起源　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续(xù)密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相关事项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现(x三大球和三小球分别是什么 三大球的起源iàn)也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署意向书(shū)和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转化(huà)后，项(xiàng)目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第(dì)一(yī)时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备(bèi)租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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