导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来(lái)地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的trong>

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意味着户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数(shù)，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公(gōng)布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城你有一双会说话的眼睛什么歌曲 你有一双会说话的眼睛是谁唱的镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调(diào)查(chá)的(de)是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。