近两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利息(xī)回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(f高中学高中学费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱费一年大概多少钱，高中学费一个学期多少钱ā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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