饱受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个(gè)人(rén)信息等(děng)问题，加重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场(chǎng)成(chéng)交比例超(chāo)过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常强的(de)专业(yè)性，居民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业关注最多的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费(fèi)率计算，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022部(bù)下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具(jù)体收取(qǔ)过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人(rén)签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行(xíng)重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务(wù)费用对(duì)市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提(tí)出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的(de)调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房(fáng)者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022司可能会(huì)利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房价。两部(bù)门提(tí)出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022称。

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