万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题(tí)是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本(běn)的(de)愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人(rén)民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集(jí)团(tuán)就尝(cháng)试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　阿富汗改名现在叫什么p>

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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