5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了(le)三年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会(huì)，机(jī)会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？piào)投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于信用问(wèn)题(tí)或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳(wěn)定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的(de)质量好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过(guò)国投(tóu)瑞银(yín)基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次(cì)是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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