OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日(rì)上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是(shì)不是(shì)已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影响多(duō)大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价(jià)格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的(de)线上和线下的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工作，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金给了我(wǒ)们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以(yǐ)市场(chǎng)化(huà)运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复(fù)后，张江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形(xíng)态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业(yè)。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方(fā拖鞋买刚好的还是大点的 拖鞋有必要买大一码吗ng)面能更加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资(zī)产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市平台目标的(de)坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步(bù)，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能(néng)化解当前突发事件(jiàn)的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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