文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后从(cóng)银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需(xū)要(yào)配套房企债务(wù)重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研(yán)究时，对(duì)预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗地优先(xiān)发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业(yè)将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间(jiān)流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定(dìng)金(jīn)方(fāng)式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第(dì)三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产(什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(什么的灯火如何填空词语 灯火是词语吗píng)的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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