近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红获如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗中航基(jī)金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资(zī)产运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分(fēn)析(xī)，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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