导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很(hěn)大的不便和安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未(wèi)来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要住宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将继续(xù)延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均人(rén)口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式