万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她ng>从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了(le)北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执(zhí)行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试(shì)过多元(yuán)化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部36姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国(guó)安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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