万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zh0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号ōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实(shí)，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财(cái)经的报(bào)道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的(de)高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号庭辩论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公(gōng)司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退(tuì)出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由(yóu)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多(duō)次成为被执(zhí)行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着(zhe)急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团(tuán)股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目(mù)前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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